仅约定一方承担合同违约责任，违约责任可适用公平原则确定

李某与高某某、城固县腾龙房地产有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案

  案由 ： 民事/合同、准合同纠纷/合同纠纷/房屋买卖合同纠纷   

陕西省汉中市中级人民法院

民事判决书

  (2013)汉中民终字第00518号

  上诉人（原审被告）李某。

  被上诉人（原审原告）高某某。

  被上诉人(原审被告)城固县腾龙房地产有限公司。

  上诉人李某因房屋买卖合同纠纷一案，不服城固县人民法院（2012）城民初字第00315号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

  原审法院认定，被告李某于2007年6月12日以116万元的总价购买了被告城固县腾龙房地产开发有限公司所开发的腾龙商城3号楼的二、三、四层整体房屋，并将上述房屋分成15个套间后对外销售。2007年6月3日，被告李某将四楼的403室房屋卖给原告高某某，双方签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定房屋面积117.16平方，总价款115800元，交款方式为一次性交清，还约定被告李某于2008年10月内将房产证办好，如违约退房扣除20﹪的违约金。原告高某某分别于2007年6月18日交房款48000元，2008年4月9日交30000元。后双方因交下欠款及房屋楼顶防水等问题发生纠纷。被告李某未将该房交付给原告高某某使用，原告高某某于2008年9月2日向城固县人民法院提起诉讼，要求两被告将房屋防水处理好交给原告使用，并要求赔偿延迟交房违约金2691元及租房费1000元。2008年11月21日原告高某某与被告李某在城固县人民法院办案法官主持下双方达成了调解协议。协议约定：一、原告高某某交清下欠房款2.91万元后，被告李某在30日内处理好防水后将该房屋交付原告使用；二、被告腾龙公司张榜公告办理房产证手续之日起两日内由被告李某通知原告高某某提交办证所需资料和费用，逾期由被告李某承担损失，原告高某某被告知后，原告未提交责任由原告自理。2008年11月27日城固县人民法院以(2008)城民初字第1071号民事判决书予以判决。2008年12月7日原告高某某向被告李某交清了下欠房款29100元及太阳能、可视门、隔墙费共计31000元，2009年5月17日腾龙3#楼售房部向原告高某某等住户发出办理房产证的通知，同年7月30日原告向被告李某交清了资料，李某出具收据一份。后腾龙公司因被告李某下欠其购房款20余万元及其他原因，该房产证一直未予办理，原告多次找两被告要求办理房产证，两被告相互推诿。2011年5月后被告腾龙公司停止了在城固县的办公，为此原告高某某向法院起诉，要求两被告按合同约定办理房产证；要求两被告出具购房税务发票；要求两被告承担违约金21420元。一审审理中，原告仅要求被告承担违约金的诉讼请求。

  原审法院认为，原告高某某与被告李某之间所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应按照合同的约定履行自己的义务。原、被告之间因防水防热发生纠纷，经人民法院审理，原告按生效判决规定补清了欠款，提交了应办产权证的有关手续，被告虽按判决交付了房屋，但未按承诺给原告办理房屋产权证件，显系违约，应承担违约责任。现因该处房屋的土地性质及其他问题，该小区的房产证均未能办理，原告撤回办理房产证的诉讼请求，符合法律规定，予以准许，被告李某违约，给原告造成了一定的损失，原告要求比照《购房合同》的约定，按总价格20﹪承担违约责任，该合同中虽未规定卖方的违约责任，但按照公平原则，比照买方的违约责任，予以支持。原告要求两被告开具税票，不属法院审理受诉范围，经调解原告撤回该诉讼请求，予以准许。被告城固县腾龙房地产公司已将腾龙商城3#楼整体出售给被告李某，被告李某再将该栋403室卖给原告，本案中承担责任的主体应为被告李某，被告城固县腾龙房地产开发公司按合同约定有协助办理房产证照的责任，故应承担连带赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定判决：限被告李某于判决生效之日起十日内赔偿给原告违约损失21420元。由被告城固县腾龙房地产开发公司承担连带责任。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费336元，由被告李某承担。

  上诉人李某不服原判，上诉称，1、被上诉人高某某拒绝提供办理房产证的有关手续，也不缴纳办理房屋产权证件费用，因此，属于被上诉人高某某违约，原审判决上诉人承担违约责任错误；2、合同约定的是退房才扣除20﹪违约金，而本案的纠纷并不是退房，而是办理房产证手续问题，因而，原审判决上诉人承担违约金属适用法律错误。请求二审撤销原判，依法改判。

  被上诉人高某某答辩称，李某在办理房产证公告中，列举了要代政府收取契税、大修基金等费用，但一直没有出具任何收费明细表，因此，李某没有履行代收费用的责任，也没有处理因水管漏水拖欠的水费等问题。李某之所以拒收办证费用，是因为他没有向腾龙公司付清购房款，腾龙公司拒绝为其办理房产证业务，所以，违约方为被答辩人，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。

  经审理查明，原审法院认定的事实，本院依法予以确认。

  本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方当事人自愿签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，合法有效，双方应按合同约定，全面履行自己的义务。上诉人李某按合同约定应于2008年10月前将房产证办好，但到期未予办理。2009年5月17日腾龙公司发出办理房产证的通知后，李某亦未给高某某办理房产证，均构成违约。由于本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》，在合同违约条款中，只确定了高某某的违约责任，没有确定李某的违约责任，因此，原审按照公平原则及权利、义务对等原则，比照买方的违约责任，判决上诉人承担违约责任正确，但根据上诉人已交付房屋，只是未办理房屋产权证的违约事实，判决李某承担总价款20﹪的违约责任不当，本院予以调整。另，原审判决城固县腾龙房地产有限公司对上述违约金承担连带赔偿责任缺乏事实、法律依据，本院应予纠正。上诉人李某上诉称，是被上诉人拒绝提供办理房产证的有关手续，且不缴纳相关费用，因而，是被上诉人违约的上诉理由，缺乏事实、法律依据，不能成立，本院不予支持。另，上诉人李某上诉认为，合同约定的是退房才承担违约责任，本案涉及的是办理房产证的问题，原审判决其承担违约责任错误的上诉理由，不符合公平及权利和义务对等原则，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

  一、撤销城固县人民法院（2012）城民初字第00315号民事判决主文；

  二、限李某于本判决生效之日起十日内赔偿高某某违约金11580元；

  三、驳回李某的其他诉讼请求。

  二审案件受理费336元，由上诉人李某负担200元，被上诉人高某某负担136元。

  本判决为终审判决。

  二0一三年九月二日