租赁合同违约救济边界，私力救济催租被判赔偿经营损失
编者按：
租赁合同违约救济须依法进行。承租人欠租构成违约，出租人可主张违约责任，但不得采取限电等妨碍租赁物使用的方式。司法明确违约救济的合法边界，私力救济不得损害对方基本合同权利，否则构成新的违法。承租人欠付租赁费，是否可以通过限电的方式催缴租赁费？
日常生活中，商铺租赁双方常因租金缴纳产生纠纷。承租人欠交租金，出租人是否可以采取限电方式催缴房租？
近日，新城法院审理了一起商铺租赁合同纠纷案件，明确划定了租赁双方的权利义务边界，也为广大商铺出租方和承租商户依法履约、合法维权提供了清晰指引。
案情回顾
2021年10月，甲公司（出租人）与乙商户（承租人）签订《租赁合同书》，约定乙商户租赁甲公司商铺经营儿童玩具销售。合同明确了租金支付时间及违约责任。履行过程中，乙商户因经营困难未能按时付租，经甲公司同意延期后仍未能支付。甲公司遂采取限制乙商户购电的方式催缴租金，导致乙商户无法正常经营。甲公司起诉要求支付欠租，乙商户则反诉主张甲公司赔偿其因限电造成的经营损失。
裁判结果
根据《中华人民共和国民法典》第七百零八条，出租人负有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务。即使承租人违约，出租人也不得采取限电等方式妨碍承租人对租赁物的正常使用。甲公司通过限电催租的行为，既违反了合同约定，也违背了法律规定的义务，应对由此给乙商户造成的损失承担赔偿责任。
最终，法院判决：限电期间的租金由乙商户减半支付，同时甲公司赔偿乙商户相应的经营损失。判决后，双方均未上诉。
法官提醒
无论是承租人还是出租人，都应遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。
作为出租人，针对承租人拖欠租赁费的行为，出租人应当通过合法的途径进行催收，比如：发送书面催缴通知、协商、调解或诉讼等，通过限电的方式催缴租赁费显然超出了合法催收的范围，不仅可能导致租金被减免，还可能因造成对方或其他方损失而承担赔偿责任。
作为承租人，预期支付租金的行为系违约行为，如因经营困难等导致无法按期支付租赁费，应积极与出租人沟通协商，而不能消极拖延，否则不仅要向出租人支付拖欠的租赁费，还可能承担相应的违约责任。
供稿：西安市新城区人民法院太华路法庭 封 冬
问疑解惑
———提出问题、得到解答————
问题1：违约救济有哪些合法方式？
答：包括要求继续履行、支付违约金、赔偿损失、解除合同等，应通过协商或诉讼途径主张。
问题2：私力救济催租合法吗？
答：不合法。出租人自行采取限电断水等措施催租，属于滥用私力救济，违反法定义务，需承担赔偿责任。
问题3：违约方是否丧失全部权利？
答：不丧失。承租人违约后仍享有租赁物正常使用权利，出租人不得以违约方无权利为由采取违法措施。
问题4：合同解除需要什么条件？
答：包括约定解除条件和法定解除条件，承租人根本违约经催告仍不履行的，出租人可依法解除合同。
问题5：违约责任与赔偿责任能并存吗？
答：可以并存但不得重复获利。承租人承担欠租违约责任，不影响出租人因违法限电另行承担赔偿责任。
问题6：催租手段合法性如何认定？
答：以是否妨碍租赁物正常使用、是否违反法定义务、是否超出合理必要范围为判断标准。