租房退租时物品调包损坏如何认定赔偿责任

海口一承租方违约退租，法院判决不予退还押金赔偿2个月租金

　　　近日，一起因承租方提前解约引发的房屋租赁合同纠纷案二审落槌。在续租期刚开始仅2个月后，承租方以“经营困难”为由单方解约，不仅未按合同约定提前3个月书面通知，其交还房屋时还出现了设备被调包、损坏的情况。海口市两级法院经审理后，判决承租方在押金不退的基础上，再行赔偿相当于2个月租金的违约损失4600元。

　　案件详情

　　一公司租房提前退租，房东收房发现物品“大变样”

　　2024年12月，房东丁先生与海南某有限公司签订了一份为期3年的《房屋租赁合同》，将位于海口市龙华区的一套房屋出租给该公司经营使用。合同约定，自2025年1月1日起租，月租金为2300元，押金2500元。合同特别约定，若某公司违约导致合同无法履行，押金作为违约金归丁先生所有；如某公司提前解除合同，须提前3个月以书面形式告知对方，并赔偿守约方造成的所有损失。然而，合同履行仅仅2个月后，2025年3月7日，某公司通过微信向丁先生发送了《关于解除租赁合同的告知函》，称因公司面临巨大经济压力，决定于2025年2月28日解除合同。丁先生当即回复“收到，但我不认可贵公司单方面解除合约”。

　　双方随后就退租交接事宜进行了长达数月的协商，但未能就续租条件达成一致。2025年6月，双方最终完成房屋交接。但丁先生在收房时发现，屋内状况与出租时大相径庭：原有的三人沙发被换成了破损的两人沙发，写字桌塌陷，微波炉损坏，名牌淋浴喷头和花洒被拆除，床上用品、部分灯具、锅具等物品遗失，墙面也出现破损。同时，由于房屋未能及时出租，丁先生将某公司诉至海口市龙华区人民法院，提出了多项诉讼请求，包括确认对方违约、不予退还押金、支付拖欠租金及滞纳金、赔偿设备损失以及自2025年6月起至新租客入住前的全部租金损失等。

　　法院判决

　　房东不退押金，承租方另酌情赔偿2个月租金损失

　　海口龙华法院经审理认为，某公司仅履行2个月即主动提出解约，其行为已构成违约。关于丁先生主张的设备损失赔偿，法院认为，合同中约定的2500元押金本身即具有担保设备完好的功能。在丁先生依据合同约定不予退还押金，且未能提供证据证明设备实际损失超过押金金额的情况下，其再另行主张设备损失，缺乏依据，不予支持。

　　关于合同解除时间，法院认定，某公司于2025年3月7日向丁先生发出解除合同通知，并多次催促其办理房屋交接手续，虽然丁先生不认可，但后续协商未果，故合同应于该日解除。某公司须支付截至该日的剩余租金及相应滞纳金，并承担截至合同解除日的部分物业水电费。

　　对于丁先生主张的房屋空置期租金损失，法院认为其直接按租金标准计算至新租客入住之日止的请求依据不足。但考虑到某公司的违约行为确实给丁先生造成了寻找新租客期间的租金损失，法院酌情判决某公司赔偿丁先生相当于2个月租金的违约损失，共计4600元。

　　综上，龙华法院判决某公司支付丁先生租金、滞纳金、物业水电费及违约损失共计7000余元，丁先生无须退还2500元押金。某公司不服一审判决，向海口市中级人民法院提起上诉。

　　海口中院查明，某公司因自身经营问题提前解约，且未按合同约定提前3个月书面通知，已构成违约，依法应赔偿因此给丁先生造成的损失。关于4600元违约损失，法院认为，某公司的违约行为客观上确实造成了丁先生的房屋空置损失，一审法院根据案件实际情况，酌情判定赔偿相当于2个月租金的损失，并无不当。

　　关于2500元押金，合同明确约定若某公司违约导致合同无法履行，押金作为违约金归丁先生所有。法院认为，违约金兼具补偿性和惩罚性。该案中，某公司不仅提前解约造成空置损失，在返还房屋时还存在沙发被调换、家具损坏、卫浴配件消失等未完全履行租赁物返还义务的情形，给丁先生造成了客观损失。因此，依据合同约定和履约情况，一审判决不予退还押金，亦无不当。

　　最终，海口中院认定某公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，判决驳回上诉，维持原判。

　　律师说法

　　增加赔偿是为了弥补押金未能覆盖的“空置损失”

　　针对该案的争议焦点，海南终确律师事务所律师李娇萍对租赁合同纠纷中的常见法律问题进行了专业解读。李娇萍表示，该案的核心法律问题在于如何理解押金与违约损失赔偿的关系。实践中，押金通常具有多重功能：一是担保房屋设施完好；二是担保租金等费用支付；三是在合同中明确约定为“违约金”。如果合同中像该案一样明确约定“违约则押金不退”，该押金条款的性质就被认定为“违约金条款”。

　　那么，收了违约金还能主张损失赔偿吗？李娇萍表示，这取决于违约金是否足以弥补实际损失。根据民法典相关规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加。也就是说，违约金主要体现补偿性，目的在于填平守约方的损失。押金作为违约金被没收后，主要用于惩罚违约及覆盖小额财物损失；但由于违约金（押金）的数额低于房东实际遭受的空置期损失，法院依据民法典第585条支持了增加赔偿请求。一审法院酌情判定4600元，正是为了弥补这部分押金未能覆盖的“空置损失”。这并非对同一行为的重复评价，而是对违约所引发的不同性质、不同项目的损失进行的分别认定和补偿。二审法院维持原判，也支持了这一符合法律精神的裁量。来源：法治时报