竞买人参与司法拍卖拍得房产，原业主拖欠物业费应由谁承担？

注意！拍下的法拍房可能有“隐形债务”

  司法拍卖拍得房产

  取得房屋产权后

  却发现原业主拖欠物业费

  谁该为此买单

  请和鹏法君一起来看看这个案例吧

  案情简介

  2022年6月，王某通过司法拍卖竞拍取得周某的房产。同年7月，王某完成了该房产的产权变更手续，并前往物业公司办理物业相关手续。然而，物业公司要求原房主周某支付该房产自2021年1月1日至2022年7月31日的物业服务费、维修基金费及违约金共计21770.13元。尽管物业公司多次催收，但仍未能从周某处获得款项。鉴于房产已变更产权，物业公司遂将周某和王某一同诉至法院。

  物业公司提交的《网络司法拍卖公告》载明，“在过户过程中可能存在的物业费、水、电等欠费由买受人承担。”

  王某认为物业公司要求其承担房屋产权变更前周某拖欠的物业费不合理，因为其已承担了房屋产权变更期间的物业费用。

  王某提交的转账记录显示，自2022年9月起，王某多次向物业公司支付费用，自2023年1月起每月均有支付记录。

  周某未对此进行答辩，亦未提交任何证据。

  法院审理

  本案为物业服务合同纠纷，争议焦点为物业费、维修基金欠付数额及应由谁负担。

  关于欠付数额，经查，2021年1月1日至2022年7月31日案涉房产共欠付物业费14614.99元、维修基金733.78元。

  关于责任主体，根据合同相对性原则，结合拍卖公告明确载明“在过户过程中可能存在的物业费、水、电等欠费由买受人承担”，法院认定，过户前所欠费用，即2021年1月1日至2022年5月31日期间的费用，由原业主周某承担；过户过程中及拍得房产后所欠费用，即2022年6月1日至2022年7月31日期间的费用，由现业主王某承担。

  综上，法院判决周某应支付2021年1月1日至2022年5月31日物业服务费13076.57元、维修基金656.54元及相应利息；王某支付2022年6月1日至2022年7月31日的物业服务费1538.42元、维修基金77.24元。该判决已生效。

  鹏法君说法

  近年来，法拍房交易热度持续攀升，然而，此类房产往往伴随一定的权利负担，尤其是关于清偿前业主所欠物业服务费用的问题。本案中，原业主周某因未按时缴纳物业费导致欠费，现因房屋拍卖变更业主即免除周某的合同义务，显然有违公平原则。让新业主王某承担该笔债务缺乏事实依据，也不合理。

  鹏法君提醒，尽管法拍房通常价格低于市场价，但也伴随着潜在风险，例如房产是否附带租约拍卖、欠付物业管理费等问题。建议购房者在参与竞拍前，充分了解标的房屋可能存在的各种风险，在具备合理的财务预算、知晓相关风险的基础上，遵守拍卖规则，诚信竞拍。

  法条链接

  《中华人民共和国民法典》

  第九百三十七条  物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

  物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

  第九百四十四条　业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

  业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

  物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

  供稿：盐田区法院

  作者：沈鸿