商铺租赁提前解约案：违约金上限不超出租人实际损失

某经营公司诉谢某某提前解约纠纷案

  基本案情

  某经营公司将其商业广场室内步行街的一个商铺出租给谢某某，面积为65平方米，租赁期限自2021年5月1日起至2023年10月31日止，每月固定租金19821.75元。合同还约定因承租人违约提前终止的，出租人有权没收本合同项下的履约保证金。后谢某某支付了履约保证金38733.5元，自2023年6月起谢某某未再支付租金。某经营公司于2023年9月21日向谢某某发送解除合同通知，谢某某于2023年9月23日搬离租赁场所。后某经营公司诉至法院，要求谢某某支付拖欠的租金，并没收履约保证金。

  裁判结果

  法院认为，虽然合同约定因承租人违约解除，出租人有权没收履约保证金，但合同约定的租赁期限至2023年10月31日，谢某某在2023年9月23日搬离租赁场所，距离合同到期日仅剩38天。而履约保证金38733.5元相当于60天的租金，故提前解约给某经营公司造成的空置期损失，也仅限于剩余38天的租金，谢某某应承担的违约责任不应超过该38天的租金，某经营公司应退还谢某某相当于22天租金的履约保证金。

  典型意义

  近年来，受市场变化等因素影响，不少承租人会选择提前解约来减少经营损失，但是承租人的违约责任不能因为提前解约行为具有客观原因而免除。对于违约责任，应当结合违约金标准以及出租人的损失等予以综合认定。出租人的损失主要是剩余租期内租金的丧失，因此承租人的违约责任一般不应超过该剩余租期的租金。在剩余租期还较长的情况下，考虑到出租人有防止损失扩大的义务，法院也会结合个案实际情况，酌情认定出租人的房屋空置损失。（来源于无锡法院房屋租赁合同纠纷典型案例）

  撰稿单位：无锡中院