如何正确理解房屋征收补偿中的产权调换

某A、某B城乡建设行政管理:其他(城建)再审审查与审判监督行政裁定书

  审理法院 ： 最高人民法院

  案号 ： (2018)最高法行申3838号   

  案由 ： 行政>行政行为【行政行为种类】>行政赔偿

  再审申请人（一审原告、二审上诉人）：某A。

  再审申请人（一审原告、二审上诉人）：某B。

  被申请人（一审被告、二审被上诉人）：福州市台江区人民政府。

  被申请人（一审被告、二审上诉人）：福州市台江区住房保障和房产管理局。

  某A、某B诉福州市台江区人民政府（以下简称台江区人民政府）、福州市台江区住房保障和房产管理局（以下简称台江区房管局）行政赔偿一案，福建省莆田市中级人民法院于2017年9月7日作出（2016）闽03行赔初70号行政判决。某A、某B不服提起上诉后，福建省高级人民法院于2018年1月16日作出（2017）闽行赔终169号行政判决。某A、某B仍不服，在法定期限内向本院申请再审。本院依法组成由审判员白雅丽担任审判长并主审、审判员耿宝建、审判员王晓滨参加的合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。

  一、二审法院查明，1996年9月6日福州市台江区房地产管理局颁发榕台S字第015723号《房屋所有权证》，该证记载，所有权人为某B，共有人为某B、某A，房屋座落在台江区××＃乙××村，房屋状况：801单元，建筑面积73.40㎡；甲座杂物间43#，建筑面积6.12㎡；甲座杂物间59#，建筑面积15.20㎡。建筑面积私有94.72㎡，共有7.47㎡。福州市台江区房地产管理局加发榕台S共字第02297号《房屋共有权保持证》给某A收执。2000年8月28日福州市土地管理局第二分局颁发榕台国用（2000）字第26028B号《国有土地使用证》，该证记载，土地使用者某A、某B，座落双杭街道上杭路171-172#乙-801单元，杂物间甲座43#59#，用途住宅用地，使用权类型划拨，使用权面积贰拾玖点玖㎡，其中共用分摊面积贰拾玖点玖㎡。2013年10月8日，福州市台江区人民政府作出台政征[2013]6号《福州市台江区人民政府房屋征收决定书》，征收范围为福州市××历史文化街区用地项目范围内国有土地上的所有房屋。房屋征收部门为台江区房管局。同时，发布台江区人民政府房屋征收公告，将福州市××历史文化街区用地项目有关事项进行公告。某A、某B位于台江区××＃乙××村的房屋位于征收范围内，2016年8月31日，该房屋被拆除。某A、某B诉至法院，请求判决：1.台江区人民政府、台江区房管局安置补偿其“原拆原迁”三套房屋，每套房不少于90㎡，保留其“原住民”身份，以及支付相应的安置补偿款、过渡费等各项费用。2.台江区人民政府、台江区房管局赔偿其装修、家具、家电等经济损失暂计人民币60万元。

  一审法院认为，台江区人民政府、台江区房管局强制拆除案涉房屋的行为已经法院生效判决确认违法，某A、某B有权获得行政赔偿。案涉房屋位于福州市××历史文化街区用地项目范围内，适用的赔偿标准应依据《福州市××历史文化街区用地项目国有土地上的房屋征收补偿方案》（以下简称《上下杭征补方案》）。榕台S字第015723号《房屋所有权证》记载的94.72㎡建筑面积应认定为合法建筑面积。某A、某B要求的赔偿方式是产权置换，据此可依照《上下杭征补方案》规定的标准进行产权置换，并根据选择套房的面积、户型、层次，依照《上下杭征补方案》规定的标准进行货币补差。某A、某B提交的装修费票据和家具、家电票据，欲证明装修及屋内物品损失为178347.2元。考虑到房屋年限、房屋成新率、装修折旧、物价上涨等因素，酌情给某A、某B10万元作为财产损失补偿。综上，台江区人民政府、台江区房管局应按照《上下杭征补方案》规定的标准给予某A、某B行政赔偿。据此，依照《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第二十九条、第三十二条的规定，判决：一、某A、某B选择产权置换安置方式，台江区人民政府、台江区房管局应依照《上下杭征补方案》规定的标准，根据某A、某B持有的《房屋所有权证》中记载建筑面积94.72㎡进行产权置换。根据某A、某B选择套房的面积、户型、层次，依照《上下杭征补方案》规定的标准进行货币补差；二、台江区人民政府、台江区房管局在本判决生效之日起十五日内支付给某A、某B10万元作为室内财产损失补偿款。

  二审法院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收与补偿条例》）第四条之规定，台江区房管局与台江区人民政府对涉案房屋的征收与补偿分别负相应职责。台江区房管局虽否认其与台江区人民政府参与强制拆除，但案涉房屋在此次征收范围之内，案涉房屋被拆除符合征收目的，故一审认定案涉房屋由台江区房管局与台江区人民政府强制拆除，并无不当。案涉房屋座落于福州市××历史文化街区用地项目范围内，该房屋被强制拆除缘于房屋征收，因此《上下杭征补方案》可作为赔偿依据。鉴于某A、某B要求产权置换，因此台江区人民政府与台江区房管局应予以产权置换，并根据《上下杭征补方案》计算货币补差。具体计算货币补差时，应将《上下杭征补方案》中规定的各项补偿奖励一并予以计算。某A、某B提出一审未明确安置补偿款、过渡费等的理由不能成立。案涉房屋被强制拆除前，行政机关未对室内财产进行评估，亦未进行清点保全，故台江区人民政府与台江区房管局应对室内财产损失承担举证责任。但是，台江区人民政府与台江区房管局承担举证责任，并不意味着某A、某B主张的全部室内财产损失均应予以支持。一审综合考虑房屋年限、房屋成新率、装修折旧、物价上涨等因素，酌情确定赔偿10万元，并无不当。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，判决驳回上诉，维持原判。

  某A、某B向本院申请再审，请求：1.撤销一、二审判决，支持其诉讼请求；2.以同期、同地段房屋租金为标准，判令被申请人赔偿再审申请人一家15人自2016年9月1日起至解决居住条件之日止无房居住的损失，暂计30万元；3.严惩被申请人违法强拆行为。主要理由为：1.案涉房屋非因为征收而被拆除，被申请人应承担赔偿责任。作出赔偿决定时点的类似房地产市场价格，已经比《上下杭征补方案》确定的补偿时点的类似房地产市场价格有较大上涨，不能参照《上下杭征补方案》进行赔偿。2.59#杂物间实际出租给他人作为营业用房使用，应单独产权置换。3.强拆导致其全家无家可归，被申请人应按同期、同地段租金标准予以赔偿。4.强拆致使多数证据被毁，屋内损失应由被申请人举证，一审判决不能弥补实际损失。

  本院认为，根据《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第三项规定，行政机关违法征收，侵犯财产权的，受害人有取得赔偿的权利。本案受理之前，人民法院生效判决已确认台江区人民政府、台江区房管局强制拆除案涉房屋的行为违法。据此，再审申请人作为房屋的所有权人，有依法取得赔偿的权利。根据再审申请人提出的请求和理由，本院着重审查以下几个问题：

  一、在国有土地上房屋征收过程中，因违法强制拆除房屋而引发的赔偿问题，较为复杂。一方面，违法拆除房屋使房屋这一附属于土地上的独立物权客体灭失，该侵权行为必然产生损害赔偿责任。同时，房屋内财物因此遭受损失的，亦一并予以赔偿。另一方面，涉案房屋在违法拆除之前已经列入征收范围，在相关房屋征收决定书被有权机关依法撤销之前均应承认其效力。再审申请人作为涉案房屋的被征收人，享有《征收与补偿条例》以及当地征收补偿政策所规定的一切补偿权益，包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；当地政府给予的补助和奖励等。当然，上述具体的补偿项目和数额，应基于特定的被征收房屋、被征收人的实际情况而加以甄别和确定。特别需要指出的是，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条第一款的规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。从该规定可知，在国有土地上房屋征收程序中，对被征收房屋价值的补偿，涵盖了房屋本身的价值和其所占用范围内土地使用权的价值，而不仅仅限于房屋所有权。被征收人的补偿权益并不因房屋被违法拆除而丧失，其补偿利益的损失也应当依法给付。综合上述两方面，在当事人因行政机关违法拆除被征收房屋而提起行政赔偿诉讼中，人民法院有必要本着充分保障产权人合法权益的原则，统筹考虑协调适用国家赔偿法与《征收与补偿条例》等规定，对产权人给予公平、合理的赔偿。本案即属于此种情况，原审法院判决行政机关按照《上下杭征补方案》规定给予赔偿，并无不当。

  二、案涉房屋已被列入征收范围。《征收与补偿条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换价值的差价。本案中，某A、某B明确要求产权调换。原审法院判决两被申请人依照《上下杭征补方案》规定的标准，根据再审申请人持有的《房屋所有权证》中记载建筑面积94.72㎡进行产权置换，并根据选择套房的面积、户型、层次，依照《上下杭征补方案》规定的标准进行货币补差。产权调换，实际上是以被征收房屋和用于产权调换房屋的价值为基础，再进行两者价格比较与结算。被征收房屋和用于产权调换房屋价值衡量的时点是相同的，所以依照当时的征收补偿方案进行产权调换，并不损害再审申请人的利益。再审申请人认为，本案作出赔偿时的房地产价格，比当时征收补偿方案确定的补偿时点的房地产价格有较大上涨，但该市场因素亦会影响用于产权调换房屋的房地产价格，后者的利益也归于再审申请人。再审申请人要求以赔偿时点作出的时点重新对被征收房屋作价，不予支持。

  三、再审申请人主张甲座59#是营业用房，但未能提供充分的证据；要求就此另行单独安置一单位住房，亦缺乏法律和政策依据，本院不予支持。

  四、根据《征收与补偿条例》的规定，被申请人应依照《上下杭征补方案》规定的标准，给予再审申请人搬迁、临时安置的补偿以及相应的补助和奖励。《征收与补偿条例》第二十条规定，选择产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或提供周转用房。再审申请人所主张的因房屋被拆除而在外租住房屋所支付的费用，与本条规定的临时安置费性质相同，不应重复计算。

  五、关于屋内装修及物品的损失，再审申请人向一审法院提交了价值178347.2元的票据。一审法院考虑房屋年限、房屋成新率、装修折旧、物价上涨等因素，酌情认定上述财产损失为10万元，并无不妥。

  综上，某A、某B的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：

  驳回再审申请人某A、某B的再审申请。

  二Ｏ一八年八月十四日