房违约后，双方都有错，损失怎么赔？看法院计算逻辑
编者按：
如果合同解除的损失扩大，不仅因承租方违约，出租方未及时止损也存在过错，法院将按双方过错比例分摊损失。出租方未能履行减损义务的过错，会直接导致其可获赔偿金额按比例扣减。承租方违约解除合同并主动交付房屋的情况下，出租方应采取适当措施防止损失扩大，对于自 行扩大的损失，不应予以支持
——顾某与北京某住房租赁有限公司房屋租赁合同纠纷一案
基本案情
顾某与北京某住房租赁有限公司签订《资产管理服务合同》。合同履行过程中，北京某住房租赁有限公司向顾某寄送《解约通知函》，并通过告知顾某房屋密码的方式进行了房屋交付。《解约通知函》发出后，双方曾以房屋租赁合同纠纷诉至法院，另案生效判决认定北京某住房租赁有限公司解除合同行为存在违约，故判决确认双方签订的《资产管理服务合同》于2020年12月29日解除，并判决北京某住房租赁有限公司向顾某支付截至合同解除日的租金。现顾某将北京某住房租赁有限公司诉至法院，要求北京某住房租赁有限公司按照月租金两倍的标准支付违约金，并要求北京某住房租赁有限公司支付解除合同导致房屋空置造成的经济损失。
裁判结果
通州法院经审理认为，北京某住房租赁有限公司的提前解约行为，已由生效判决认定为违约，故法院酌定按照两个月的租金标准支持顾某主张的违约金，违约金即系用于弥补守约方的损失。其后因房屋空置造成的损失为自行扩大的损失，故对于顾某的该项诉讼请求，本院不予支持。
一审宣判后，各方当事人均未上诉，案件已生效。
典型意义
在对租赁案件中守约方的损失进行认定时，要明确该损失是否属于因违约行为导致的合理损失，违约金的用途系用于弥补守约方的损失，合理止损期内的损失应当支持，其后的损失为自行扩大的损失不应予以支持。
合理止损期的认定，一方面要结合合同内容、违约情形、房屋使用情况等综合予以确定；另一方面要充分考量守约方在违约行为发生后采取了适当措施防止损失扩大，若守约方未采取适当措施，对于其自行扩大的损失应当自行承担。（来源于2025年9月24日北京市通州区人民法院召开新闻通报会上发布10个住房租赁案件典型案例）
问疑解惑
———提出问题、得到解答————
问题1：如果租客违约搬走，但房东故意不收房，空置半年，损失怎么算？
答：租客承担合理期（如1-2个月）损失，房东承担超出部分损失。若房东故意不收房，甚至可能需承担全部扩大的损失。
问题2：租客搬走后，房东发现房子有小问题，故意拖着不修也不租，算谁的错？
答：房东的故意拖延属于滥用权利，由此产生的全部空置损失应自行承担，无权向租客索赔。
问题3：租客违约后，房东以“工作忙”为由两个月后才挂牌，法院会怎么判？
答：法院会认定租客违约是损失起因，但房东未尽减损义务是损失扩大的主要原因。可能判定租客承担1个月损失，房东自行承担另1个月损失。
问题4：双方都有过错，违约金还能全额支持吗？
答：不能。法院会依据双方的过错程度，酌情调低应支持的违约金数额，以体现公平原则。
问题5：租客提前解约，房东扣了全部押金后又索赔空置损失，租客能反告房东吗？
答：如果房东未及时止损导致空置期过长，租客可以反诉或抗辩，要求房东自行承担部分损失，甚至退还部分不合理的押金扣款。
问题6：法院认定双方过错比例时，主要看什么证据？
答：主要看违约发生的具体情节、房东何时知晓违约、房东采取了哪些具体行动及对应的时间点、房屋当时的市场出租难易度等。