规避限购未能过户,不能排除强制执行

2020-10-06 12:52:46 阅读
“非因买受人自身原因未办理过户登记”是指案外人未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关迟延登记等案外人意志以外的原因造成的。案外人为规避法律、行政法规的限购规定未办理产权过户登记手续的,应当认定其具有过错。
深圳执行异议之诉律师
黄某A与程某B案外人执行异议之诉一审民事判决书
山西省长治市中级人民法院
(2019)晋04民初43号
  原告:黄某A。
  被告:程某B。
  第三人:张某C。
  原告黄某A与被告程某B,第三人张某C、邢某D、张某E案外人执行异议之诉一案,本院立案后依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告黄某A的委托诉讼代理人,被告程某B的委托诉讼代理人,第三人张某C的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。第三人邢某D、张某E经传票传唤未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
  黄某A向本院提出诉讼请求:1.停止对北京市朝阳区四季星河中街1号院3号楼22层3单元2601号房屋的执行,解除对该房屋的查封。2.诉讼费由被告承担。事实与理由:张某C为张某E、邢某D之子,北京市朝阳区四季星河1号院3号楼22层3单元2601号房屋登记在张某C名下。2013年1月30日,原告与张某C签订了房屋买卖合同,购买了涉案房屋,支付了全部款项并实际入住。原告认为山西省长治市中级人民法院对涉案房屋采取的查封强制执行措施侵害了其合法权益,具体理由如下:1.原告对涉案房屋享有实体权利,可对抗被告的债权。2013年1月30日,原告与张某C签订《北京市存量房屋买卖合同》,2013年5月10日前付清了3600万元购房款,并花费了约700万元开始对涉案房屋进行装修,办理水电、暖气及停车卡等手续;装修完毕后,原告在涉案房屋居住至今。原告曾多方寻找张某C要求其办理房屋产权移转登记手续,但均无法与其取得联系,导致无法办理房屋产权移转登记手续。2018年4月,原告在北京朝阳法院提起诉讼,要求张某C配合办理房屋产权移转登记手续(案号:2018京01**民初34483号)。2017年5月16日,被告与张某E、刑玲玲的债务才经法院一审、二审生效判决确定,于2017年12月21日才由法院对涉案房屋查封。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押冻结。”规定,原告在签订买卖合同后已支付全部房款并实际占有房屋,无法及时办理产权移转登记手续是张某C不配合办理手续导致,原告对此并无过错,依据上述规定贵院不得查封涉案房屋。2.涉案房屋登记在张某C名下,贵院直接执行缺乏法律依据。依据(2017)晋04民终16号判决书来看,对该判决书负有履行义务的人仅为张某E、邢某D二人,不涉及张某C,不能直接依据该判决将张某C列为被执行人。张某C取得涉案房屋时为未成年人,除非有生效判决认定涉案房屋为家庭共有财产外,否则不得对该房产采取执行措施。最高人民法院在(2017)最高法民申3404号裁定书中即采纳该观点,认为在有生效判决已确认登记在被执行人未成年子女名下房产为家庭共有财产的情况下,才可对该房产进行执行。现申请执行人未提交生效判决确认张某C名下房屋为其家庭共有财产,贵院不能直接执行涉案房屋。综上所述,原告对涉案房屋享有实体权利,可对抗被告的债权;同时,涉案房屋实际为被执行人子女名下房产,贵院直接对该房屋进行执行缺乏法律依据,请求贵院查清案件事实,依法支持原告的诉讼请求。
  被告程某B辩称,一、上诉人黄某A所提主张及证据,不能证明其享有能够排除法院查封和执行的权利,其诉请应予驳回。(一)黄某A所支付款项,被约定为张某C向被答辨人之母张素霞的借款,其主张已支付房屋全部价款不成立。黄某A提交的《北京市存量房屋买卖合同补充协议》第1条的约定:“出卖人与买受人之母张素霞另行签署《借款抵押合同》,在房屋权属转移登记手续未办理前,出卖人名义上所出售房屋作为抵押担保,向买受人之母借款,并为买受人之母办理抵押权登记,”根据山西省长治市中级人民法院(2018)晋04执异34号执行裁定书查明的事实,各方履行了上述补充协议,张素霞就其借款取得了他项权证,即抵押权利凭证。基于以上情况可知,根据黄某A与张某C的约定,黄某A所支付的款项,在房屋权属转移登记手续未办理前,作为张某C向黄某A之母张素霞的借款,黄某A主张其已支付北京市朝阳区四季星河中街1号院3号楼22层3单元2601室房屋全部购房款不成立。(二)黄某A至今未办理争议房屋的过户登记,其未提供证据证明非因其自身原因或其自身没有过错。1.黄某A签订《存量房屋买卖合同》时,不具备北京市购房资格,其对不能及时办理争议房屋过户登记存在过错。根据黄某A提交的《北京市存量房屋买卖合同》附件六“权属转移登记的约定”第(一)条约定:“当事人双方同意,买受人可随时通知要求出卖人办理房屋权属转移登记手续;如买受人不符合住房限购政策,待买受人符合住房限购政策或住房限购政策取消后,买受人亦可随时通知要求出卖人办理房屋权属转移登记手续,买受人向出卖人发出通知后五日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。《北京市存量房屋买卖合同》合同编号处空白,说明买卖双方并没有通过政府存量房屋交易系统完成网签手续并生成合同编号。同时,结合该合同附件六的约定内容判断,黄某A当时应当系不符合北京市住房限购政策,不具备购房资格,因此,其对于不能及时办理争议房屋的过户登记存在过错。2.黄某A未积极主张办理争议房屋过户登记事宜。根据黄某A提交的《北京市存量房屋买卖合同》附件六,买受人与出卖人办理房屋过户登记的发起程序,约定为由买受人向出卖人发出通知,但黄某A并未提供证据证明其向张某C发出过要求办理过户登记手续的通知,也未提供任何证据证明其于2018年4月前,曾经要求过张某C办理房屋过户登记手续。黄某A虽主张于2018年4月向北京市朝阳区人民法院提起诉讼要求办证,但在执行法院查封房产的2017年12月前,其并无证据证明提出过办理过户登记的要求。因此,其无法证明在未办理过户登记事宜上非因其自身原因且无过错。综上,黄某A不能证明其已支付争议房屋全部价款,且也未提供证据证明争议房屋未办理过户登记非因其自身原因或过错,因此,黄某A不能证明其权利能够排除执行法院的查封和执行,其诉讼请求应予驳回。二、黄某A主张“涉案房屋登记在张某C名下,贵院直接执行缺乏法律依据”,该主张不能成立。答辩人申请强制执行案件的被执行人系本案第三人邢某D及张某E,该二人系张某C父母。张某C的出生日期为2000年1月3日,根据山西省长治市中级人民法院(2018)晋04执异34号执行裁定书查明的事实,争议房屋由张某C于2012年8月23日取得房屋所有权证。由此可见,张某C取得该房屋所有权证时的年龄仅12岁,购房时间更应早于此日期,该房产购买行为与其收入明显不相称,其作为未成年人,该房产虽登记在其名下,但应当视为被执行人邢某D、张某E的家庭共有财产,执行法院有权对此房屋予以查封和执行。综上,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》,黄某A不能证明其已支付争议房屋全部价款,也不能证明未办理争议房屋过户登记手续,不是因其自身原因或过错。因此,黄某A对争议房屋不享有可以排除法院查封和执行的权利,执行法院对争议房屋有权查封和执行。恳请驳回黄某A的诉讼请求,以维护答辩人的合法权益。
  张某C述称,第三人对原告请求停止对涉案房屋的执行予以认可,但对原告列明的事实与理由不予认可。1.涉案房屋为第三人张某C所有,张某C为产权登记的房屋所有权人,第三人张某E、邢某D将房屋出售过原告时,张某C为无民事行为能力人,对自己的财产没有处分资格,张某C对张某E、邢某D的行为不予追认。2.第三人均未收到原告诉称的购房款,双方签订的房屋买卖合同未履行完成,因此该涉案房屋的产权人应为张某C,原告对涉案房屋没有任何权利。
  本院审理期间,原告黄某A提交了如下证据:
  1.《房屋所有权证》复印件,证明张某C为涉案房屋的所有权人。
  2.《公证书》复印件,证明张某C的监护人授权张国冀代为办理涉案房屋的出租、出售以及房屋抵押事宜,张国冀有权代表张某C与黄某A签订房屋买卖合同。
  3.《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同补充协议》复印件,证明2013年1月31日张某C(委托代理人张国冀签字)与黄某A(委托代理人张素霞签字)签订案涉房屋的买卖合同,合同中约定了购房款数额、支付方式、违约责任、权属转移登记等内容,约定房屋过户时间为买受人具备购房资格后。
  4.《物业缴费凭证》复印件、《银行汇款凭证》复印件,证明原告已全部缴纳购房款。
  5.《物业登记信息》复印件、《物业缴费凭证》复印件,证明案涉房屋在查封前由原告占有使用。
  6.北京市朝阳区人民法院(2018)京0105民初34483号传票复印件,证明黄某A已向北京市朝阳区人民法院提起诉讼,案由为房屋买卖合同、被告为张某C。
  7.山西省太原市中级人民法院(2017)晋01民终1034号民事判决书,该案为张某C诉山西省太原市城南公证处公证损害责任纠纷二审案件,一审判决驳回张某C的诉讼请求,二审判决驳回上诉、维持原判。该案一二审认定的事实包括“2016年5月18日,张某E代张某C将房屋出售给案外人张宇并收取张宇定金50000元,因房屋不能过户至张宇名下,为此张某C双倍返还张宇定金100000元。”欲证明张某C的法定代表人张某E将涉案房屋又出售给案外人张宇,因房屋存在张素霞的抵押权无法办理过户手续,导致赔偿了买房人违约金10万元,在房屋买卖合同后又将房屋交给案外人,其行为表明其不愿意履行与黄某A的房屋买卖合同,故其不可能配合黄某A办理房屋过户手续,黄某A对房屋不能及时办理过户手续不存在过错。
  8.《借款抵押合同》复印件,证明为了保障房屋买卖合同能够顺利履行,张某C(委托诉讼代理人张国冀签字)与张素霞在涉案房屋上办理了抵押登记,双方之间的法律关系是房屋买卖关系,并非借款关系。
  9.结婚证及购房家庭信息查询单复印件,证明原告符合房屋购房条件。
  10.不动产查询单复印件,证明房屋查封登记信息,长治市中级人民法院首封,北京市朝阳区人民法院和太原市杏花岭区人民法院轮候查封。
  被告程某B发表质证意见如下:
  1.对证据1的真实性没有异议,对其证明事项不认可。第一,张某C登记房产时刚刚12岁,其本身不可能有购买该房屋的巨额资金,实际出资人应为其父母,显然该房屋的登记权利人和实际权利人不相符,真正的权利人应该是张某C父母张某E和邢某D。第二,该房屋已在2013年1月31日设定抵押,抵押权人为张素霞,证明张某C与第三人另有抵押合同存在。
  2.对证据2的真实性没有异议。但张国冀的代理权有瑕疵。
  3.对证据3的真实性没有异议,但对其证明事项不认可。第一,双方2013年1月31日同时签订了两份协议份,一份是《北京市存量房买卖合同》及《北京市存量房买卖合同补充协议》,另一份是《借款抵押合同》。根据《补充协议》约定,双方在办理房屋权属转移登记之前履行的是借款抵押合同,办理权属转移登记之后才履行的是《房屋买卖合同》。由于至今没有办理房屋权属转移登记,只办理了房屋他项权抵押登记。显然,房屋买卖合同没有履行,双方履行的只能是借款抵押合同。原告交付的只有一份资金,不可能同时既是房屋买卖合同的价款,又是借款抵押合同的价款。原告交付的是借款,不是房款。不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条(三)项规定。同时,由于原告购房时不具备买房资格,房屋买卖合同依法履行不能。以上显然,原告依法没有取得争议房屋的任何民事权利(甚至实体权利),更没有取得排除执行的权利,无法对抗程某B的债权。第二,房屋买卖合同附件六约定,办理房屋权属转移登记的发起人为原告,没有证据证明原告曾经发起过该程序,没有证据证明原告通知过第三人办理房屋权属转移登记。原告签订房屋买卖合同时不具备买房资格,即不具备办理房屋权属转移登记手续资格。之后原告是否具备资格,何时具备资格,如具备资格后何时以何方式通知第三人办理房屋权属登记变更登记,黄某A没有举出相关证据。第三,该房屋买卖合同与现行民法总则和民法通则等相关法律规定均有一定冲突,表现在签订房屋买卖合同当时没有办理权属转移登记,该可能是原因之一。
  4.对证据4的真实性没有异议,对证明目的有异议。该款项支付的是借款,不是房款。
  5.对证据5的真实性无法发表意见,对证明目的不认可。
  6.对证据6的真实性没有异议,但与本案没有关联性。
  7.对证据7的证明内容不予认可。
  8.对证据8的证明内容不予认可,按照本案房屋买卖合同约定发起房屋买卖登记的是原告,现没有证据证明原告曾发起要求办理房屋过户登记,在合同中没有约定双方的联系方式,说明原告当时对他们不具备购房资格是认可的,对什么时候有购房资格是没有信心的。
  9.对证据9的真实性没有异议,结合黄某A提出的买卖合同说明黄某A与第三人在签订合同时是明知道房屋买卖合同是无效的,不受法律保护的,为了规避法律签订了真实的借款抵押合同并且办理了登记,借款合同经过登记公示,该合同受到法律保护,应当履行该份合同。原告提供借款抵押合同刚好证明房屋买卖合同无效且未履行。
  10.对证据10的真实性无法判断,即使原告具备的购房资格,那么产权过户的程序由原告向第三人提出来的,现没有证据证明原告向第三人主张过,在长治中院查封后才具备购房资格。原告和第三人履行的应当是借款抵押合同,不是买卖合同,故不具备购房条件,并且该房屋买卖合同未在房屋登记部门备案,故对该证据目的不予认可。
  第三人张某C发表质证意见如下:。
  1.对证据1认可。
  2.证据2《公证书》上虽有张某C的签字,但当时张某C是无民事行为能力人,故对公证书的真实性与证明内容均不予认可。
  3.对证据3真实性认可,证明目的不认可,该合同无效。张某E和邢某D、张国冀均无权处分张某C的财产。原告把购房款给张国冀,但张国冀并没有权利收取房款,本案第三人均未收到购房款。
  4.证据4与本案无关不予质证。
  5.证据5与本案无关不予质证;
  6.对证据6传票予以认可,尚未作出判决。
  7.对证据7判决书的真实性没有异议,对证明目的不予认可,张某C为未成年人,他没有出庭的权利;
  8.对证据8《借款抵押合同》的真实性存疑,张国冀并没有取得借款抵押的授权,同时黄某A已当庭认可该合同为虚假合同,因此该主合同所对应张素霞的抵押应当也无效。
  9、对证据9同意被告程某B的质证意见。
  10.对证据10予以认可。
  被告程某B提交的证据有:
  11.X京房他证朝字第3795**复制件一份,证明涉案房屋登记所有权人为张某C、他项权利人为张素霞,他项权利种类为一般抵押,债权数额为3600万元,登记时间为2013年1月31日。
  原告黄某A质证意见为:对证据11的真实性认可。借款抵押只是名义上,实际上是房屋买卖合同,借款是为了房屋买卖合同的顺利履行。
  第三人张某C质证意见为:证据11不能证明实际发生的借款关系。
  第三人张某C未提交证据。
  另,关于房屋买卖合同签订后未办理过户的原因。原告黄某A陈述:当时原告在北京名下有两套住房,不符合购房条件,因北京的限购政策,需将房屋出售后才可办理本案房屋的过户手续及备案登记,出售房屋需要时间,故双方在合同中约定了原告具备购房资格后办理过户。在原告找到房屋买家后欲腾出房屋再联系代理人张国冀、张某E、邢某D时均已无法联系。故再此情况下暂缓办理。被告程某B表示不清楚。第三人张某C陈述:其只是配合父母亲办理过一些事情,具体什么事不清楚。
  本院对上述证据认证意见如下:当事人对真实性无争议的证据,本院予以确认并在卷佐证。证据2《公证书》加盖有山西省太原市城南公证处印章,符合证据形式要件,对该证据的真实性应予确认。第三人张某C质证认为,当时其为无民事行为能力人,故对公证书的真实性不予认可,但其未能提供足以推翻该《公证书》真实性的证据材料和充分事由,故本院对该质证意见不予采信。该公证事项所涉委托书中“张某C”签名在公证书中无有记载,故对委托书中“张某C”签名,本院不予确认。
  经审理查明:被告程某B诉第三人邢某D、张某E借款合同纠纷一案,长治市中级人民法院作出(2015)长民初字第00011号民事判决书,一审判决:一、被告张某E、邢某D于本判决生效之日起十日内归还原告程某B本金480万元及利息(该利息从2013年9月24日起计算至还清之日止,按银行同期同类借款利息四倍计算);二、被告张某E、邢某D于本判决生效之日起十日内归还原告程某B本金2480万元的利息(该利息从2012年5月3日起计算至2013年9月22日止,按银行同期同类借款利息四倍计算);三、驳回原告其他诉讼请求。山西省高级人民法院作出(2017)晋民终16号民事判决书,二审判决:一、维持长治市中级人民法院(2015)长民初字第00011号民事判决的第三项;二、撤销长治市中级人民法院(2015)长民初字第00011号民事判决的第一项;三、变更长治市中级人民法院(2015)长民初字第00011号民事判决的第二项为:张某E、邢某D归还程某B2000万元之利息(自2011年9月3日计算至2013年9月22日按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算),及至2013年9月23日以前列借款利息为基数至执行完毕之日起的中国人民银行同期同类贷款利率的相应利息。上述判决发生法律效力后,程某B向本院申请执行,本院作出(2017)晋04执177-1号执行裁定书,裁定:查封第三人张某C名下的位于北京市朝阳区××街房产一套,期限为三年,查封期间未经本院许可,不得办理抵押、租赁、变更过户等所有权变更登记。执行中,黄某A对本院查封的上述房屋提出执行异议,本院于2019年3月18日作出(2018)晋04执异34号执行裁定书,裁定:驳回异议人黄某A的异议请求。
  另查明,北京市朝阳区四季星河中街1号院3号楼22层3单元2601房屋登记所有人为第三人张某C单独所有,登记时间为2012年8月23日。2012年12月31日,经山西省太原市城南公证处公证,张某C的监护人张某E、邢某D签署委托书,委托张国冀代为办理北京市朝阳区四季星河中街1号院3号楼22层3单元2601号房屋的出租、出售及房产抵押等的相关手续事宜。2013年1月31日,张国冀作为出卖人张某C的委托代理人,张素霞作为买受人黄某A的委托代理人,签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同补充协议》及《借款抵押合同》。《北京市存量房屋买卖合同》约定,张某C所售房屋北京市朝阳区四季星河中街1号院3号楼22层3单元2601号(室),成交价格为3600万元,上述款项汇款至张国冀银行账户,买受人可随时通知要求出卖人办理房屋权属转移登记手续,如买受人不符合住房限购政策,待买受人有符合住房限购政策或住房限购政策取消后,买受人亦可随时通知要求出卖人办理房屋权属转移登记手续。《北京市存量房屋买卖合同补充协议》约定,出卖人与买受人之母张素霞另行签署《借款抵押合同》,在房屋权属转移登记手续未办理前,出卖人名义上以所出售房屋作为抵押担保向买受人之母贷款,并为买受人之母办理抵押权登记。《借款抵押合同》约定,出借人、抵押权人为张素霞,借款人、抵押人为张某C,张某C向张素霞借款3600万元,借款汇至张国冀银行账户,张某C以北京市朝阳区四季星河中街1号院3号楼22层3单元2601房屋向张素霞提供担保抵押。同日,北京市朝阳区四季星河中街1号院3号楼22层3单元2601房屋抵押登记他项权利人为张素霞,他项权利种类为一般抵押,债权数额为3600万元。2013年1月至2013年5月黄某A通过其账号汇至张国冀账户35985000元。
  本院认为,本案系案外人执行异议之诉,争议焦点为:对正在查封的北京市朝阳区××街号房屋,原告黄某A是否享有排除强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定,金钱债权执行中,执行法院对登记在被执行人名下的不动产采取强制执行措施,案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议及执行异议之诉的,应当同时满足该规定的四种情形。该规定中的“非因买受人自身原因未办理过户登记”是指案外人未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关迟延登记等案外人意志以外的原因造成的。案外人为规避法律、行政法规的规定未办理产权过户登记手续的,应当认定其具有过错。本案原告黄某A作为案外人对法院查封第三人张某C名下的位于北京市朝阳区××街房产提出异议,其在与张某C签订《北京市存量房屋买卖合同》后,未办理过户登记手续。关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记。黄某A提交的证据材料不能充分证明未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关迟延登记等案外人意志以外的原因造成,且其在签订《北京市存量房屋买卖合同》时知道自己因北京的限购政策不符合购房条件,案涉房屋无法办理过户登记,应认定为系因其自身原因未办理过户登记手续。黄某A对登记在张某C名下的不动产提出异议,不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定情形,不予支持。
  综上所述,原告黄某A的诉讼请求不能成立,应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定,判决如下:
  驳回原告黄某A的诉讼请求。
  案件受理费221800元,由原告黄某A负担。
  如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于山西省高级人民法院。
  二〇一九年十月二十九日
   
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