《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本条是关于不动产物权变动的原因与结果进行区分的规定。
一、物权变动原因与结果区分原则的含义
正如孙宪忠指出，所谓区分原则，即在发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，他们的成立生效依据不同的法律根据的原则。其基本含义如下：
1、关于不动产物权变动的基础关系，即设立、变更、转让和消灭不动产物权合同是否生效，不能以不动产是否已经办理物权登记为标准进行判断，而应依据债权法、合同法规定来判断。如果物权变动合同符合《民法通则》第五十五条规定的条件，则应认定合同已生效，对当事人产生合同约束力。
2、关于不动产物权的变动，必须以登记为必要条件，而不能认为合同生效就必然发生物权变动。如果合同生效而未进行物权变动登记，则权利人只享有请求交付的债权法上的权利，而没有取得物权法上的支配权。
3、如果法律另有规定或合同另有约定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，只有经过办理物权登记合同才生效”的，应依法律规定或当事人的约定认定合同的效力。
二、对《物权法》第十五条的解读
首先，将不动产物权变动的原因与结果进行区分，是由债权与物权的性质决定的。债权性质属于请求权，其效力是对人权、相对权，不具有排他、优先、追及的效力，因此债权变动不必予以公示即可产生债权法上的约束力；而物权性质是支配权，其效力是绝对权、对世权、排他权、优先权、追及权，因此物权变动必须依赖物权变动中的的公示行为，即标的物的交付（动产）或者登记（不动产），物权变动必须在公示之后，才能发生对世的效果，以保障交易的安全。
其次，将不动产物权变动的原因与结果进行区分，完全符合合同效力的理论。合同是否有效，从订立之日起就已确定，合同的效力不能通过合同履行来决定，即合同的效力是独立存在的，不能根据是否办理物权登记来认定。如果不将不动产物权变动的原因与结果进行区分，有可能出现合同效力由一方当事人决定的情况，有悖于民法理论，而且在实践中是十分有害的。
再次，将不动产物权变动的原因与结果进行区分，是我国现行法律关于物权变动的模式选择的必然结果。按照学界通说认为，物权变动模式通常有以下三种模式：1、意思主义模式，又称债权意思主义模式，是指物权变动只需根据当事人关于物权变动的意思表示即可发生，无须任何外在的表现形式。以法国民法典为典型。2、物权形式主义变动模式，是指物权的变动不仅要具有意思表示，而且必须具有一定的外在表现形式，又称“物权合同加公示”。以德国民法典为其典范。3、债权形式主义变动模式，即“债权合同加公示”，也称意思主义与登记或交付之给付，即物权因法律行为发生变动时，当事人之间除有债权合同外，尚需履行登记或者交付的法定方式。以奥地利民法为其代表。我国《民法通则》第七十二条第二款规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。《合同法》第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”这一规定是典型的债权形式主义模式。司法实务中同样采用了债权形式主义变动模式。如《合同法解释》（一）第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定合同未生效；法律、行政法规规定的合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”。基于该模式优越性和法律稳定性及连续性考虑，《物权法》第九条、第二十三条再次以基本法的形式对此予以明确。因此，债权合同的效力是独立存在的，只要符合《民法通则》第五十五条规定的三个生效条件（（1）行为人具有相应的行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律或者社会公共利益），即使物权不能变动，债权合同仍然合法有效。
最后，将不动产物权变动的原因与结果进行区分，也是诚实信用原则的要求。《民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循诚实信用原则”，从基本法的角度，确认了诚实信用原则为民法的一项基本原则，对于规范民事活动，弘扬道德观念，维护交易秩序与安全，都具有极其重要的作用。民事主体在民事活动中应依诚实信用的方式行使权利，不得滥用权利，应依诚实信用的方式履行义务，不规避法律或者合同义务。如果不将原因与结果进行区分，其结果就会鼓励、纵容违约方，守约方的合法权益就得不到保护，最终必将破环市场经济条件下交易的基本规则，不利交易安全与秩序。
三、审判实务中适用该法条应注意的问题
1、在合同生效而不动产物权变动未成就的情况下，应依法认定合同有效，保护合同当事人的债权请求权。
2、正确理解本条款规定的“除法律另有规定或者合同另有约定外”的含义。
3、在合同有效但没有进行不动产物权登记的情况下，要注意保护善意第三人的合法权益。
4、《物权法》生效施行后，《担保法》第四十一条的规定与《物权法》相冲突不再适用，而应适用本条规定。
作者单位：福建省漳浦县人民法院 来源：中国法院网 | 作者：林振通
，法律硕士，执业于北京市炜衡（深圳）律师事务所，执业证号：
。
现兼任深圳市人民政府听证员、深圳市政府采购评审专家（法律类），曾担任深圳市某区政府部门公职律师、建设工程定标专家、计算机信息网络安全员，在建筑工务、政府采购等政府系统工作多年，十分熟悉政府办事程序规则，尤其擅长互联网+平台（含区块链、电子商务、网络游戏、软件程序等）、房地产与建设工程（含工程结算、房屋买卖、征收拆迁、物业管理等）、知识产权、采购招标等领域法律实务，可为政府、企业和个人提供各类富有针对性的法律风险防控解决方案，能有效维护当事人的各类合法权益。