租赁房屋确因疫情防控需要暂时不便经营,双方应合理分担疫情防控导致的不利后果

2020-12-16 21:08:55 阅读
2020年1月下旬开始,租赁房屋确因疫情防控需要暂时不便经营,人员流动受限,根据公平原则,被告作为承租人可以要求适当延长交租期限、减少租金,双方应合理分担因疫情防控导致的不利后果。
深圳房屋租赁律师
黄某A与李某B房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
深圳市龙岗区人民法院
(2020)粤0307民初18648号
  原告:黄某A。
  被告:李某B。
  原告黄某A与被告李某B房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年5月21日立案后,适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告黄某A及其委托诉讼代理人、被告李某B到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  原告的诉讼请求:1.解除原告与被告签订的《租赁合约》;2.被告立即搬离深圳市龙岗区涉案房产,将涉案房产交回给原告;3.被告向原告支付2020年1月1日至开庭之日(2020年7月13日)拖欠的租金19900元及滞纳金18000元,后续按照每月3100元标准计算至被告实际搬离之日止;4.被告承担本案的诉讼费用等相关费用。事实与理由:原告与被告于2019年5月1日签订《租赁合约》,约定将深圳市龙岗区涉案房产出租给被告使用,租期1年,自2019年5月1日起至2020年5月1日止,每月租金3100元。被告必须在每月5日前交清当月租金、水电费、管理费等一切费用。如逾期,则按每天5%加收滞纳金,逾期超过10天,原告有权终止合同,收回涉案房产。被告应在原告通知搬出之日起三日内将物品搬清。合同签订后,原告依约将房屋交付给被告使用,并办理有关移交手续。2020年1月起,被告未按约支付租金,拖欠原告1月至3月的租金累计9300元。2020年3月24日,原告向被告发出《限期搬离通知书》,通知被告解除双方签订的《租赁合约》,要求被告立即搬离,并支付租金。但被告仍未搬离也未支付租金,已经构成违约,严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益,原告向法院提起诉讼。
  被告的答辩意见:1.被告从事红酒生意,因新型冠状病毒疫情影响,经济损失惨重,被告因此曾恳请原告在房租支付时间上给与宽限。原告口头上也同意,但原告在2020年3月6日、3月24日,再次催促被告缴纳租金,并威胁随时终止合同。被告认为,其未能及时支付租金是不可抗力导致。2.合同中约定的滞纳金明显过高,被告因不可抗力致使不能及时支付租金,因此不应缴纳滞纳金及相关诉讼费。3.双方签订的房屋租赁合约属格式条款,该约定第三条关于滞纳金的条款无效。
  本案相关情况
  一、案涉房产的位置:深圳市龙岗区。
  二、案涉房产的产权情况:产权登记人为案外人岑稳容、赖丽婵,但房地产证注明该房地产不得买卖、转让。2001年4月18日,原告黄某A与岑稳容、赖丽婵在律师见证下签订一份《协议书》,两案外人将涉案房产转让给黄某A。本院认为,上述房地产转让应属无效民事法律行为,但原告黄某A作为房产的实际占有人可以将房地产出租给他人,出租行为应属有效。
  三、房屋租赁合同的主要内容:2019年5月1日,原告黄某A(甲方)与被告李某B(乙方)签订一份《租赁合约》,约定甲方将涉案房产租给乙方使用。租赁期限从2019年5月1日起至2020年5月1日止。租金每月3100元。乙方在签约当日缴纳租赁押金750元。租赁期满,乙方依约清出租屋后,押金无息退还。乙方应于,每月15日前交清当月租金、水电费、管理费等一切费用。如逾期,则按每天5%交纳滞纳金。逾期超过10天,则甲方有权停水停电、直至乙方交清租金及滞纳金,也有权终止本合约,收回房屋。合约期满后三日内,乙方应将物品搬清,并清洁好租屋,将租屋完好地交给甲方。
  四、合同履行、解除情况:原告自认,其收到合约约定的750元押金。另查,被告自2019年1月开始拖欠租金,直至法庭辩论终结时,被告未支付租金。原告提交的微信聊天记录记载,原告于2020年2月3日曾向被告微信催缴租金。2020年3月21日,原告通过快递方式向被告送达催交租金及解除租赁合同通知。原告另通过在涉案房产大门张贴通知的方式催交租金及通知解除合同。
  被告确认其截止庭审辩论终结时尚未清空房屋并退还给原告。
  判决结果
  本院认为,被告李某B作为承租人应当依约及时支付房屋租金。被告在2020年1月15日前未依约及时支付租金,属于违约行为。但2020年1月下旬开始,租赁房屋确因疫情防控需要暂时不便经营,人员流动受限,根据公平原则,被告作为承租人可以要求适当延长交租期限、减少租金,双方应合理分担因疫情防控导致的不利后果。因此,在未取得协商一致的情况下,不能简单认定被告存在恶意欠租违约的情形,原告请求被告承担支付滞纳金的违约责任,本院不予支持。本院认定,原告于2020年3月下旬单方行使合同解除权的条件未成就,其发出的解除租赁合同的书面通知不能发生解除合同的法律效力。因原被告双方签订的《租赁合约》约定的租赁期已在2020年5月1日届满,但被告事实上继续占用房屋,故双方的原租赁合同继续有效,但双方形成的是不定期租赁合同关系。原告可以随时解除合同,原告诉讼请求包括解除双方的房屋租赁合同关系,本院以起诉状副本送达被告之日即2020年5月28日作为合同解除之日。故被告应及时搬离涉案房屋并将房屋退还给原告。
  关于被告应支付的租金,本院根据疫情防控等因素,酌情减少租金,认定被告应支付2020年1月1日至2020年5月28日期间的房屋租金12000元。被告在合同解除后事实上仍占用涉案房屋,应参照原合同约定的租金标准3100元/月,继续支付2020年5月29日之后的房屋占用费,直至被告搬离并退还房屋之日止,其中计算至法庭辩论终结时即2020年7月13日的房屋占用费为4753.33元,计算方法:3100元÷30天×46天。
  据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定,判决如下:
  一、确认原告黄某A与被告李某B关于深圳市龙岗区涉案房产的租赁合同关系于2020年5月28日解除;
  二、被告李某B于本判决生效之日起5日内搬离深圳市龙岗区涉案房产,并退还给原告黄某A;
  三、被告李某B于本判决生效之日起5日内向原告黄某A支付2020年1月1日至2020年5月28日期间的房屋租金12000元;
  四、被告李某B于本判决生效之日起5日内向原告黄某A支付2020年5月29日至2020年7月13日期间的房屋占用费4753.33元,及2020年7月14日至被告李某B实际搬离并退还房屋之日止的房屋占用费,占用费按3100元/月的标准计算;
  五、驳回原告黄某A的其他诉讼请求。
  案件受理费374元(原告已预交),由原告黄某A自行负担209元,被告李某B负担165元,原告可凭缴费单据向本院申请退回165元,被告应于本判决生效之日起7日内向本院缴纳165元,拒绝缴纳的,本院依法强制执行。
  本判决为终审判决。
  二〇二〇年七月十四日
   

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